莫慌!地产正在软着陆!-

作者:卡夫卡很忙来源:局外人的视界(ID:hoo……

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作者:卡夫卡很忙
来源:局外人的视界(ID:hooyar_380097485)

最近这几天,很多人问我关于房子的事,有默默旁观了许久,打算改善住宅环境的,也有手里钱多的乱窜,依然不改初衷想投资房地产的。

还是那个话,投资就别考虑房地产了,别一看到网上宣传什么高盛、黑石抄底中国房地产了。

这些国际大投行的抄底模式跟你们以为的抄底模式那是不一样的,人家可以收地产债,可以参与跟地产相关的不良资产重组,可以买入房地产相关的股票,还能买普通人根本摸不着的工商业地产。

况且他们所谓的抄底也许只是一个试探动作,就好像你看到段永平今年抄底腾讯一样,人家子弹重组,一路亏损一路补仓继续抄底,有自有资金,做时间的朋友,即便亏光了,也不会影响到未来的生活,这就叫立于不败之地。

如果我们拉长了时间看,因为信用货币的特性摆在那里了,只要金钱无限,时间等得起,配置房产赢面当然百分百。

我说了这么多,就只想让那些忙着抄底搞投资的人平心静气的想一下,你是否有这个条件和经济实力?

很多人买房子,说是投资,但你确保有能力一次性付款?付款后生活不受一点影响?如果有的话,我觉得你大约也不会问我这种问题了。

房地产行业之所以能金融化,是因为在设计这一套玩法的时候,自动给加了杠杆。

所谓成也杠杆,败也杠杆。

首付三成,意味着你上了2.3倍的杠杆,如果首付两成,那么杠杆就成了4倍。看我文章的很多都是炒股的朋友,请问你炒股敢带这么高的杠杆吗?

高杠杆就意味着对波动的忍耐度相当有限,而且你还得考虑清楚,如果平均年涨幅没有超过银行同期贷款利率,你就已经亏损了,如果算上持有成本,什么物业管理费,可能会有的房产税,以及未来出售面临的高昂成交成本,那就亏得更多了。

但为什么过去30年来,投资地产一直都是成功的呢?

因为当时中国在快速发展周期里,城市化率飞快增长,大量人口从农村流入城市,从小城镇涌入大城市,这就意味着有源源不断的接盘侠进场。

而各路资金看到接盘侠充足,也有很强的动力冲进这个本来就有点供求关系不平衡的市场里,制造焦虑来进一步刺激资产价格上涨。

于是一路走来,房价节节攀升,买房的人似乎都赚钱了,只有那些在场外观望的人是亏的。

但有意思的是盈亏关系不该这么算,你没有买,其实并不是亏了,只不过失去了一种可能的收益,你买了,看起来赚了,但你只要没在市场套现,不过是浮盈罢了。

所谓丈母娘绑架在现实的经济压力面前不值一提,大约你们不知道吧,90年代以前日本的丈母娘们比中国的丈母娘还夸张,现在你去看看日本还有那么刁钻的丈母娘吗?

大家可以看看二十大报告里对房地产的定位。

增进民生福祉,提高人民生活品质;

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

衣食住行里,住是民生福祉之一,保证大家都有房子住,但不一定是大家都买得起房子,这就意味着未来用道德绑架的方式,逼着年轻人承担不该承担的负担,为了一个房子付出所有的时代彻底过去了。

适当的给予压力,会激励人前进,但压力大到完全没办法承受,那么这个人大概率会选择躺平来面对一切。

所以你现在能看到大量躺平青年出现,把买房,结婚生孩子都踢出自己的人生规划里,所谓佛系其实也是反人性的存在,但没办法,他们真的没能力办成,只能如此。

这又反过来影响到如今的人口出生率。

年轻人结婚、生育意愿下滑,意味着那些以为自己赚到地产的钱的人,在兑现收益的时候会发现接盘的人突然就没了。

这也不需要我说,大家直接看看各地二手房挂牌量和成交数据就可以了。

因为二手楼成交萎靡,直接也带动了新楼成交下滑,当然了,很多人对期楼观望实在是被地产商暴雷的骚操作给搞怕了。

但正如道德经里的那句:反者道之动,弱者道之用,地产被极度看衰的时候,这意味着行业已经到了迎来转机的时候。

我还记得2017年去一个四线小地方,一个开工厂的朋友突然就进军房地产了,请我吃饭的时候一顿豪言壮语的说起,房地产是经济的根本这种话,发展房地产能带动多少个行业。

火热的时候,你看最后的接盘侠都忍不住提着钱包冲进来了,就该知道这行业已经没什么赚钱的机会了。

但反过来,到哀鸿遍野的时候,连资金量最充裕,最乐观的企业都看起来快扛不住的时候,其实行业已经在全面触底了。

毕竟这世界上,衣食住行是人类的刚需,住是需要房子来解决的。

总有人用拿中国的房地产、日本的国债,和美国的股市并称为三大泡沫,但你们得搞清楚,房地产的泡沫是基于金融属性之上的,离开金融属性,房子还是一个实实在在的财富。

房地产涨价背后,配套的是中国城市的日渐完备的基建,便利的生活,以及城市提供的各种工作机会。

你看看今天我们的生活,再想想十几二十年前的生活,我们能得到的一切是一样吗?从这个角度来看,再要求房价回到XX年以前,这就属于有点妄求了。

我周日在《大宗商品会逆袭吗?》里说过,未来为因为美元信用坍塌,而导致一波大宗商品的价格飙升,输入性通胀是很难避免的。

通胀并非完全是坏事,日本一直追求年化2%的温和通胀,因为温和通胀是可以带来资产升值,化解债务问题。

那么用在地产行业里,现在你被全行业以万亿计的债务总额给吓到了,但如果拉长时间周期,这债务真的是无解的吗?

美国次贷危机之所以闹得那么厉害,根本原因是债权人和债务人之间是两个矛盾的主体,彼此很难心平气和的坐下了谈,一旦美国政府出头扛住了所有的压力,因为所有制关系,靠着放水熨平了债务周期,但这个代价就是大量公共财富被转移到金融资本的私人口袋里,政府拿到了债务却没有对应的资产,一切收益归资本,而最基层需要救助的普通民众却得不到救助,反倒被迫共同背上了国家债务。

从理论上来说,因为债务增加,老百姓必须提供更多的税收去填补这些债务亏空。

这就导致社会贫富差距日渐加大,而政府因为巨大的亏空,又在道义上欠了庶民的,也不敢全面加税,只好采取削减公关财政支出的方式来解决问题,于是到处市政基础设备老旧无力更新,基层警察体系经费不足,难以维护社会治安,导致政府在老百姓心目中的形象一再下滑,社会矛盾因此加剧。

相反,现在中国房地产行业里最大的债主是各路金融机构,中国绝大部分金融机构都是国有的,熨平地产周期危机时,国资是可以采用房产收储的方式,补充市场购买力的不足部分,并且将这些房产包装成廉租房、公租房推出市场。

只要有资金托底,这个房地产行业的底部就不至于走得过于惨烈,危及金融安全。

拉长周期去看这些由解决债务问题收上来的资产,你敢说真的是笔亏本的买卖吗?

还是那个话,美元很容易通过印钞机印出来,房子可没那么容易印,扎扎实实投下去的基建和属于城市的一切,都没那么容易凭空变出来。

所以指着房地产问题唱空中国经济,看金融危机的,其实非常愚蠢。

可能有许多房地产商的危机,有许多炒房客的危机,但所谓债务问题,只要对应了足够的资产,那么唯一的问题就是如何熨平周期,这在中国,很多时候其实就是个记账问题。

很多人不懂得社会主义制度的优越性,也不明白为什么过去几十年里,中国从来没有发生过系统性的金融风险,不是说我们没有金融系统,而是我们的金融系统没有被所有制的问题给拖累瘸了。

世界上本来没那么可怕的周期危机,不都是做金融的给闹出来的吗?为什么有些人要制造周期性危机?因为只有这样才能很快的把钱从别人口袋里通过金融玩法弄到自己口袋里嘛。

所谓金融自由的世界里,真正的主人都是金融大鳄,银行背后那些真正掌握了控制权的人。

拉开周期看,08年最高峰在美国买的房子,平均一下,到2022年一样是赚的,只要能撑那么久,没有人真的亏损。

所以,你看,我说中国房地产绝对是软着陆,因为我们有***立的金融主权。

如果想买改善型的住房,并且计算清楚了自己的承受力,现在当然是相对好的买入时机。

但如果你想投资,恕我直言,炒房获取暴利的时代已经一去不返了,或者真正具有稀缺性的核心城市豪宅还有升值空间,但一般城市的普通住宅,我劝你还是算了吧。

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