作者 | 吕韬
来源 | 叶檀财经（ID：tancaijing）
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lyonel feininger，Gaberndorf II
多事之秋，注意力都被贸易问题吸引。
不怕打，中国底气在国内，转型改革是根本。
关于改革，最近有件大事，影响之大，覆盖之广，前所未有，不该被“埋没”。特此趁端午佳节，专门拿出来谈一谈，望檀香知晓。
6月5日，据澎湃新闻，自然资源部网站发布消息显示，日前，《自然资源部2019年立法工作计划》印发。
在2019年立法工作安排中，出台类项目共10件，《土地管理法实施条例》赫然在列，且归属于“拟报国务院发布”子版块。
这意味着什么？《土地管理法实施条例》有望于2019年正式出台！
01
事关8亿人 20年未有！
兹事体大，不得不说！
《城乡中国》作者，北京大学国家发展研究院周教授曾说，征地制度的改革将是中国经济的下一个增长极！
新政法规草案《土地管理法实施条例》最让人侧目的是征地制度的变化，条例明确：我国集体经营性建设用地将不再走“必须国有”流程，而是可以直接入市！
农村集体经营性建设用地征地变化，最大的受益者无疑是农民。
国家统计局《2018年国民经济和社会发展统计公报》中显示，2018年年末，全国大陆总人口139538万人，中国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%。
按常住人口算，有5.6亿人身在城市，心在农村，按户籍人口算有7.9亿人是属于身心都在农村。
无论那个维度计算，集体经营用地直接入市，辐射面都将数以亿计。
数亿农民，为了这一刻等了20年！
1987版土地管理法中，曾有允许城镇居民用集体土地盖住宅的内容，但前提是需要政府批准，且补偿相关费用。
1999版土地管理法，不但删除了87版中允许城镇居民使用集体用地盖住宅的条款，而且明确规定：从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地。
其后，2004年《土地管理法》三修，关于集体建设用地征地流程，“先国有，再入市”的内容不曾有实质变化。
说来也巧，1999版土地管理法修改之前一年（1998年），恰好是中国住房商品化元年。
从1998年开始，中国楼市（包括住宅和土地市场）开启了20年黄金期。
20年后，住房不炒，一城一策，传统楼市往日光辉再难重演，相信数亿农民将会享受到新的制度红利！
实际上，已经有不少农民率先享受到了制度变化带来的大礼包！
2016年，银监会和国土资源部联合印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》，有15个市(县)作为试点地区；
2017年，国土资源部决定将农村集体经营性建设用地入市试点地区由原有15个县(市、区)扩大为33个县(市、区)。
02
万亿红包雨 淅沥沥下个不停！
上述试点地区，获益几何？
自然资源部部长陆昊去年12月表示，33个试点一共入市土地1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿元；办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元。
几年前，曾有学者统计称全国大约有4000万亩存量集体经营性用地（官方未有数据）。
如果按照自然资源部9万亩土地总价款257亿元进行计算，4000万亩集体经营用地的价值将是：11.4万亿！
惊喜还在后面！
前文提到的集体建设用地入市，主要是“工转工”，也就是经营转经营，而非“工转民”，也就是集体经营用地转为住宅用地入市。
“工对民”，其实也在路上。
2017年8月21日，国家出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市作为试点，试水集体用地转租赁住房，初步探索“工转民”。
2019年1月16日，租赁住房试点扩编，福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市被吸纳进来。
根据现有的案例，和住宅相关的集体用地，相对价格确实高出不少。
10月22日，上海松江区出让集体用地，用于租赁住房，出让面积20166.7平方米，成交价格约1.25亿元。
算下来，1.25亿元30亩，单价416万每亩。
这和之前自然资源部公布的257亿总价，9万亩，单价28万每亩，单价增值近15倍。
即便上海寸土寸金，15倍的溢价也非常可观。
更进一步，除了“集体转租赁”，北京已经出现“集体转住宅”的案例。
北京市规划和自然资源委12月27日披露文件，集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇3幅地块使用权挂牌出让，均用于建设共有产权住房，总挂牌起价达54.18亿元，总面积20.32万平方米。
按照起拍价计算，每亩地的价值是1777万元。
相比于上海的租赁用地，又增加4倍左右的价值。
这一波制度红利最大的受益者是我们农民，但相对而言，不同地区的农民享受到的红包大小可能会有所区别。
越靠近大城市、核心城市，农民手里的集体用地可探索的场景就越多。
毕竟未来城镇化的方向是大城市化，在大城市人地矛盾长期存在，土地稀缺性大，价值也就多。
发改委4月份的超级文件透露出的指导思想，尊重规律，“抓大放小”，允许收缩型城市，和土地改革一脉相承。
就事论事是第一步，由此及彼做延伸，意义更大！
土地改革，给农民发红包，其实还影响到中国经济另外两个维度。
一个维度是房地产市场。
中国经济转型，核心要素就是摆脱地产依赖，住房不炒。要做到这一点，需要土地供应做支撑，但不仅于土地供应。
过往经验，面粉贵过面包，土地价格走俏，成了住宅价格走高的助推器。
现在，农民集体用地，用于租赁或者共有产权，在供应住宅用地的同时，也在从价格因素上，直接控制房价起落，一石二鸟。
未来，当中国越来越多的城市有条件的时候，可能都会模仿深圳，重组楼市，真正进入，住房不炒，居住要住的新时代。
另一个维度是内需。
中国经济转型往哪里转？往消费转，往内需转。
而消费真正崛起，不在一二线，在三四线。
拼多多横空出世，让人看到三四线巨大的消费潜力。如若土地红包下发，几亿人的购买力会大大提振。配合国家拉动内需，刺激消费的政策优惠，中国经济的韧性、***立性会更强，增长潜力也会进一步释放。
宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来！
5000年风风雨雨都过来了，未来柳暗之后，定是花明，花明之后，自是那山丹丹开花、红艳艳！
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